淅政〔2020〕7號

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，縣直相關(guān)單位：

為積極穩(wěn)妥地解決我縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中遇到的歷史遺留問題，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，化解社會矛盾，提高登記質(zhì)量和效率，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,本照“尊重歷史、便民利民、依法依規(guī)、分類處理”原則，結(jié)合我縣實際情況，特制定如下意見。

一、處理類型及范圍

1、時間范圍：1999年1月1日（不含）前。

2、區(qū)域范圍：縣城建成區(qū)及全縣國有建設(shè)用地范圍內(nèi)。

3、產(chǎn)權(quán)類型：個人住宅、商品房、房改房、集資房及公有住房。

二、處理辦法

（一）個人住宅

1、無批準(zhǔn)手續(xù)的

1982年2月14日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布前，取得土地或者建成房屋的住宅用地，無權(quán)屬糾紛的，憑原始權(quán)屬來源依據(jù)或組、村（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）三級出具的權(quán)屬證明，經(jīng)公示15個工作日后無異議的，依個人申請辦理不動產(chǎn)登記。

1982年2月14日（含）至1986年12月31日（含），在《中華人民共和國土地管理法》實施前取得土地或建成房屋的住宅用地，無權(quán)屬糾紛的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）批準(zhǔn)或經(jīng)縣政府清查處理的，憑組、村（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）三級出具的批準(zhǔn)證明材料或縣政府出具的清房手續(xù)，經(jīng)公示15個工作日后無異議的，依個人申請辦理不動產(chǎn)登記。

1987年1月1日至1999年1月1日《土地管理法》修定前，取得土地或者建成房屋，未拆除、改建、翻建、擴(kuò)建或改建、翻建、擴(kuò)建后符合居民建房占用宅基地標(biāo)準(zhǔn)和城市規(guī)劃的，由組、村（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）三級出具權(quán)屬證明，經(jīng)公示15個工作日后無異議的，報縣政府批復(fù)后，依照批復(fù)文件和個人申請，辦理不動產(chǎn)登記。

對于居民建房占用的宅基地超出法律法規(guī)規(guī)定面積建房的，按相關(guān)規(guī)定處理后，登記面積依各級政府處理文件規(guī)定執(zhí)行；未經(jīng)各級政府處理過的，依現(xiàn)狀，對超占用地依法處理后，按實際面積測繪，超出部分不記入證載面積，只登記合法部分產(chǎn)權(quán)，并在登記簿中進(jìn)行備注。

2、有房權(quán)證但無土地登記信息的

1999年1月1日前，有房權(quán)證，未拆除、改建、翻建、擴(kuò)建或改建、翻建、擴(kuò)建后符合居民建房占用宅基地標(biāo)準(zhǔn)和城市規(guī)劃的，土地權(quán)屬來源明晰、邊界清楚，四鄰無糾紛，由組、村（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）三級出具權(quán)屬證明，經(jīng)公示15個工作日后無異議的，報縣政府批復(fù)后，依照批復(fù)文件和個人申請，辦理不動產(chǎn)登記。

3、有政府批復(fù)文件，但票據(jù)不規(guī)范或不能提供票據(jù)的

有縣政府批復(fù)文件的單家獨(dú)院，提供的開發(fā)票據(jù)不規(guī)范，但經(jīng)所涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）認(rèn)證確實繳納了土地出讓金的，由權(quán)利人提供批復(fù)文件、認(rèn)證材料、原始票據(jù)，按照出讓性質(zhì)，住宅用地進(jìn)行登記；不能提供票據(jù)的，經(jīng)所涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）認(rèn)證，由權(quán)利人提供批復(fù)文件、認(rèn)證材料，按照劃撥性質(zhì)，住宅用地進(jìn)行登記。

上述情況中若產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或多次轉(zhuǎn)讓的，不再逐一審批，不再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按申請辦理時淅川縣住宅用地級別對應(yīng)基準(zhǔn)地價的5%繳納土地收益金后，統(tǒng)一按批準(zhǔn)撥用或劃撥方式辦理不動產(chǎn)登記。

個人獨(dú)院（獨(dú)立）住宅涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，或因其他原因需轉(zhuǎn)換為出讓性質(zhì)的，縣政府不再單獨(dú)辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，自2020年5月1日起至2021年4月30日申請辦理的，按住宅用地級別對應(yīng)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的40%繳納土地出讓金；2021年5月1日至2022年4月30日申請辦理的，按住宅用地級別對應(yīng)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的50%繳納土地出讓金。

（二）原有商品房、房改房、集資房及公有住房的不動產(chǎn)

1、房改房、集資房的原建設(shè)單位辦有土地使用權(quán)總證，同意將土地分?jǐn)偨o各住戶的，按建筑物占地面積（建筑物投影面積）將住宅用地分?jǐn)偟綉?，并依土地使用?quán)總證上證載的土地取得方式辦理不動產(chǎn)登記；房改房、集資房需辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，需按《國土資廳發(fā)〔1999〕31號》規(guī)定，補(bǔ)繳土地出讓金（不再簽訂出讓合同）后再按普通商品房辦理不動產(chǎn)登記。

2、沒有辦理過土地證，但土地權(quán)屬無爭議的，由實際用地單位負(fù)責(zé)收集資料提出登記申請，先將土地使用權(quán)登記到該單位名下，再按照單位意見將土地分?jǐn)偟綉?，具體按本款前一項辦理。

3、原用地單位因破產(chǎn)、注銷等原因不存在的，可由申請人提出申請，由破產(chǎn)清算組或原用地單位的上級主管部門提供相關(guān)用地文件資料后進(jìn)行不動產(chǎn)首次登記，需辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，要按《國土資廳發(fā)〔1999〕31號》文件規(guī)定，補(bǔ)繳土地出讓金（不再簽訂出讓合同），之后再按普通商品房辦理不動產(chǎn)登記。

4、無法提供房權(quán)總證和土地證原件，但不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)能夠查詢到房產(chǎn)總證和土地證檔案或土地權(quán)屬來源文件的。申請人可持房權(quán)證（分產(chǎn)），經(jīng)購房戶申請，由縣自然資源部門在政府門戶網(wǎng)站和不動產(chǎn)所屬小區(qū)公告15個工作日，公告無異議的將原總證撤消，依申請按原有檔案記載內(nèi)容進(jìn)行登記。

（三）手續(xù)不全或已有手續(xù)與現(xiàn)狀不一致的不動產(chǎn)

1、個人自建房?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》實施（1990年4月1日）前（下同）進(jìn)行房屋翻建的，有土地使用權(quán)證無房權(quán)證，或有土地使用權(quán)證和房權(quán)證，但因歷史原因無建設(shè)工程規(guī)劃許可證、無竣工備案證書等手續(xù)的，公告無權(quán)屬糾紛，按照民房不超過3層（含），門面不超過6層（含）進(jìn)行登記，若超出相應(yīng)層數(shù)則不予登記。

2、行政事業(yè)單位、企業(yè)等用地單位。在《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前，未辦理建設(shè)、規(guī)劃相關(guān)手續(xù)的，經(jīng)核實后符合城市規(guī)劃的，提交不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

3、對于同一項目中宗地出讓或使用年限不一致的情況，可以由權(quán)利人書面承諾，按項目宗地出讓或使用最短年限，為統(tǒng)一出讓年限，辦理不動產(chǎn)登記。

4、劃撥用地的實際用途與征地時批轉(zhuǎn)用途不一致的，按縣城鄉(xiāng)規(guī)劃部門規(guī)劃用途辦理登記。

5、出讓用地的實際用途違反規(guī)劃、改變土地用途未經(jīng)批準(zhǔn)的不予登記；需依法補(bǔ)辦規(guī)劃用地審批手續(xù)后，按最終規(guī)劃部門批準(zhǔn)的用途辦理登記。

6、房產(chǎn)證和土地證記載的房屋用途和土地用途不一致，當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)分別按照原證書記載的用途辦理登記；未經(jīng)批準(zhǔn)的，不得改變已登記不動產(chǎn)的用途。

7、房屋實測面積與規(guī)劃面積有誤差，但屬測量規(guī)范、計算方法不同造成的，應(yīng)視為合理技術(shù)誤差。在房屋總層數(shù)、基底尺寸及外形等長、寬、高數(shù)據(jù)沒有突破規(guī)劃的情況下，按照建設(shè)、規(guī)劃部門驗收后出具認(rèn)定意見的房屋面積實測數(shù)據(jù)辦理不動產(chǎn)登記。

（四）國有劃撥性質(zhì)土地的不動產(chǎn)抵押登記

取得國有劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利人，可以抵押其應(yīng)享有的劃撥權(quán)益價格部分，抵押權(quán)利人可委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，在評估報告中應(yīng)明確土地出讓金或溢價金。按照國辦發(fā)〔2019〕34號文件規(guī)定“以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。”即提交縣自然資源管理部門出具的抵押宗地出讓金額，或者劃撥權(quán)益價證明及抵押權(quán)利人出具的“知悉《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條‘設(shè)定被依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地出讓金的款項后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償’的具結(jié)書，屬國有資產(chǎn)的需縣國有資產(chǎn)管理部門出具同意處置的意見后，依據(jù)申請人的申請按照登記流程辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)登記。

三、有關(guān)要求

(一)積極穩(wěn)妥，抓好落實。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）及縣直有關(guān)部門務(wù)必統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，站在講政治、顧大局、維穩(wěn)定的高度，采取強(qiáng)有力的措施，抓好各項工作落實。積極穩(wěn)妥的解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

（二）明確職責(zé)，合力推進(jìn)。建立處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題工作聯(lián)席會議制度。由縣政府辦、自然資源局、住建局、房管服務(wù)中心、財政局、稅務(wù)局、司法局、信訪局、紀(jì)委監(jiān)察委等部門參加，合力推進(jìn)工作開展。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府作為責(zé)任主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)登記相關(guān)問題的處理?？h財政部門應(yīng)將土地出讓收益(包括補(bǔ)繳土地出讓金)收繳情況，縣自然資源部門應(yīng)將國有土地使用權(quán)出讓情況及時提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)，以加強(qiáng)稅收管理。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行“先（金）稅后證”原則，降低土地出讓收益流失風(fēng)險。各成員單位各司其責(zé)，密切配合，主動作為，做好相關(guān)工作。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，確保穩(wěn)定。對不屬于本次處理范圍的房地產(chǎn)，各級政府和相關(guān)部門務(wù)必嚴(yán)把關(guān)，重落實，堅決杜絕擅自搭車，違規(guī)辦理現(xiàn)象出現(xiàn)。對違反有關(guān)法律、法規(guī)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，激發(fā)群眾上訪或者煽動業(yè)主上訪的企業(yè)和個人，依法予以嚴(yán)肅查處，并將違法違規(guī)企業(yè)的有關(guān)情況納入誠信檔案向社會公布。在處理相關(guān)問題過程中，如產(chǎn)生法律糾紛，可通過司法途徑予以解決。

四、附則

1、本意見適用期限為：自發(fā)布之日起兩年內(nèi)。

2、本意見自發(fā)布之日起施行。今后若本意見與上級出臺的相關(guān)規(guī)定不一致的，以上級出臺的相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

3、本意見所涉及的不動產(chǎn)登記，均指不動產(chǎn)權(quán)屬清晰無爭議、不存在涉法涉訴的情形。

4、本意見在執(zhí)行中如有歧義的，由縣自然資源局負(fù)責(zé)解釋。

2020年4月30日