一、文件出臺背景。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，因土地來源不清等歷史遺留問題，造成地上房屋難以辦理不動產(chǎn)登記的社會問題，自然資源部《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)[2021]）1號、《河南省自然資源廳貫徹落實<自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知>的意見》豫自然資發(fā)[2021]）34號等文件的出臺，鑒于此，急需要對這些遺留問題進行解決。

1、工作要求、目標、任務。重點是《民法典》、《土地管理法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《國土資源部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知》、《河南省國土資源廳關(guān)于做好當前不動產(chǎn)登記工作的指導意見》等。自然資源部《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)[2021]）1號、《河南省自然資源廳貫徹落實<自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知>的意見》豫自然資發(fā)[2021]）34號等相關(guān)文件，各地大多參照《鄭州市人民政府關(guān)于處理建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記相關(guān)問題的意見》制定該類文件。

2、文件執(zhí)行范圍。在時間上，重點解決歷史遺留問題；在區(qū)域范圍上，重點解決縣城建成區(qū)及全縣國有建設(shè)用地范圍內(nèi)的不動產(chǎn)問題；在產(chǎn)權(quán)類型上，重點解決個人住宅，原政府或政府部門開發(fā)或建設(shè)的商品房、房改房、集資房及公有住房；在不動產(chǎn)類型上，重點是解決土地問題，房產(chǎn)問題按照原有政府的相關(guān)文件解決。小產(chǎn)權(quán)房不在之列。

3、原則。在淅政[2020]7號文的基礎(chǔ)上，提請縣政府常務會議通過，需要更新完善相關(guān)內(nèi)容，本照“尊重歷史、便民利民、依法依規(guī)、分類處理”原則，結(jié)合我縣實際制訂，汲取各地之精華，使得這個意見更完善，可操作性更強。

4、分類。一是在個人住宅方面。按照原始權(quán)屬來源依據(jù)或組、村（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）三級出具的權(quán)屬證明，經(jīng)公示、政府批復，依個人申請予以登記。二是原商品房、房改房、集資房及公有住房不動產(chǎn)。有土地使用權(quán)總證，補交出讓金后可辦理分割登記；沒有土地使用證的，由原用地單位申請辦理土地使用權(quán)總證，再按照相關(guān)規(guī)定予以分割；原用地單位不存在的，在申請人提出申請后，由破產(chǎn)清算組或原用地單位的上級單位，辦理不動產(chǎn)首次登記，再按規(guī)定予以分割；三是手續(xù)不全或已有手續(xù)與現(xiàn)狀不一致的不動產(chǎn)。根據(jù)不同情況，在相關(guān)部門確認或完善手續(xù)后予以登記。四是國有劃撥性質(zhì)土地的不動產(chǎn)抵押登記。確定在劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應優(yōu)先繳納土地出讓收入。

二、需要修改完善出臺新文件的原因

一是時間需要延長。原文件適用期限至2022年4月30日，但在不動產(chǎn)登記過程中，群眾類似問題的訴求量還很多，需要延長時間繼續(xù)處理。

二是依據(jù)需要更新。當時出臺的處理意見，省市僅要求各地要根據(jù)情況出臺文件，化解遺留問題，但沒有具體政策依據(jù)。目前，關(guān)于不動產(chǎn)遺留問題處理先后下發(fā)了自然資源部“自然資發(fā)〔2021〕1號”、省自然資源廳“豫自然資〔2021〕34號”文件，給予了明確的處理依據(jù)。全省2022年自然資源工作會議也進行了具體安排，并要求將解決歷史遺留問題例入為2022年度重點工作。

三是措施需要完善。根據(jù)近兩年來，特別是新《土地管理法》實施后，不動產(chǎn)登記政策也隨之有所變化，文件原有的處理措施、意見和相關(guān)規(guī)定也要需要修改完善。

三、修改完善的主要內(nèi)容

一是確定遺留問題處理的時間范圍。原文件規(guī)定的解決范圍為“1999年1月1日前形成事實的住宅用地”，建議取消時間限制，只要不是違法的新增建設(shè)用地都列入解決范圍。

二是關(guān)于出讓金的繳納標準。原文件規(guī)定，個人住宅涉及劃撥性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的，2021年4月30日前申請辦理的，按對應底價的40%繳納出讓金，2021年4月30日至2022年4月30日申請辦理的，按50%繳納。為保持政策的連續(xù)性，建議統(tǒng)一確定為“按住宅用地級別對應現(xiàn)行基準地價的50%繳納土地出讓金”。

三是增加對已建成的多層多套房屋處理。個人已建成的多層多套住宅且土地手續(xù)齊全，土地性質(zhì)為國有出讓的，2019年9月30日（房產(chǎn)、土地不動產(chǎn)登記整合時間）前已在房產(chǎn)部門辦理房屋分戶登記的，由原權(quán)利人與購房人共同申請，繳納相關(guān)稅費后予以辦理分割或抵押登記。

四是明確對“批少建多”的處理措施。新增建設(shè)項目未按照規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)，屬“批少建多”且超建部分已銷售或已入住的。由自然資源部門出具規(guī)劃核實情況說明、城管部門處罰到位憑證、住建部門出具關(guān)于質(zhì)量消防等綜合認定意見后，可以作為不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

五是增加對林權(quán)登記基本流程。依據(jù)2020年7月1日起實施的《森林法》第十五條：林地和林地上的森林、林木的所有權(quán)、使用權(quán)，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一登記造冊，核發(fā)證書。建議對申請辦理林權(quán)登記的，由林業(yè)局與自然資源局共同審核審查，林業(yè)局配合自然資源局做好林權(quán)流轉(zhuǎn)審核，并出具審查意見后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理林權(quán)相關(guān)登記。

根據(jù)該項工作需要，提請縣政府對以上5點修改意見進行研究，并確定是否出臺新的“解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題”文件規(guī)定。

四、提請研究解決的問題

（一）關(guān)于土地出讓金的問題。重點是個人自建住宅，①發(fā)生轉(zhuǎn)讓或多次轉(zhuǎn)讓的，如果申請人愿意按照住宅用地級別對應基準地價的5%繳納土地收益金，建議不再逐一審批，不再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，統(tǒng)一按批準撥用或劃撥方式辦理不動產(chǎn)登記。②涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押的，如果申請人愿意按住宅用地級別對應現(xiàn)行基準地價的50%繳納土地出讓價款，建議不再單獨辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，直接辦理出讓性質(zhì)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記。③原有商品房、房改房、集資房及公有住房需辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，建議按《國土資廳發(fā)〔1999〕31號》規(guī)定，補繳土地出讓金（不再簽訂出讓合同）后再按普通商品房辦理不動產(chǎn)登記。

2022年6月6日

 淅川縣自然資源局

關(guān)于《處理不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題   的意見》的送審函

縣政府辦：

   我單位擬以淅川縣人民政府名義制發(fā)《處理不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的意見》，已征求意見完畢，現(xiàn)將《處理不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的意見》送審稿及相關(guān)材料提交你局審核。

提交材料：

1、《處理不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的意見》（送審稿）；

2、起草說明：

原淅政〔2020〕7號文件，省市僅要求各地要根據(jù)情況出臺文件，化解遺留問題，但沒有具體政策依據(jù)。目前，關(guān)于不動產(chǎn)遺留問題處理先后下發(fā)了自然資源部“自然資發(fā)〔2021〕1號”、省自然資源廳“豫自然資〔2021〕34號”文件，給予了明確的處理依據(jù)。全省2022年自然資源工作會議也進行了具體安排，并要求將解決歷史遺留問題例入為2022年度重點工作。

3、征求意見及采納情況：

   起草文稿時經(jīng)自然資源局股室內(nèi)部討論同時征求縣財政局、稅務局、住建局、城管局、林業(yè)局相關(guān)意見，提請十六屆縣政府第1次常務會議研究通過，確定出臺新的解決不動產(chǎn)歷史遺留問題文件。